美国市中心住穷人，中国市中心住富人？

大家在电视上应该都看到过一件事，国外好像有钱人都住在郊区的别墅里，市中心反而穷人在住，纳闷我们将来会不会也成那样。

真实情况比较复杂，咱们慢慢说，聊完大家自然就知道了。这背后其实有一条清晰的城市演化路径。

最早的大城市都在河边，取水方便，也方便处理垃圾，直接扔水里就完事了。这也是为啥要强调“上风上水”，因为古代没有垃圾处理厂，一直有个往河里倾倒生活垃圾的习惯，而且古代的城市排污一直是个问题，在哪都臭气熏天，住在下游多多少少有点吃亏。这也是为啥说北京明清“东富西贵”，因为西边就是上风上水。

随便截了个图，大家可以看看，这一点全世界都差不多，一般都得傍河：

当然还有一些城市不是为了群居而生的，而是为了军事上的防御目的，比如中国边疆上无数的边塞。这些边塞往往都是苦寒之地，都严重缺水，极少有发展成大城市的。北京是个例外，按理说北京的发展水平不会超过石家庄，但是因为它是首都，自然也就不一样了。 

工业时代降临后，无论是生产还是冷却，都需要更多的水。那些面朝大海，有港湾可以把商品装上船卖出去的地区就比较占便宜。如果这个地方背后还有巨大的一块平地，这块平地就可以直接搞生产，那就更占便宜了。

如果港口城市背后的平地也依靠水路连接起来，简直就是buff叠满，这种区域一般都富得流油。中国的长三角，通过太湖和长江水系连接在了一起；美国的“纽约-五大湖地区”，日本的东京圈，英国的伦敦圈，都是这样的风水宝地，既是商业港，又是工业区。

所以超级城市最开始几乎都是黑烟弥漫搞工业，城市居民也都以工人为主。

慢慢富起来之后，升级到了服务业。大家在服务业赚到钱，就不想进厂了，而且越来越受不了工厂的高污染高噪音，慢慢就把工厂搬了出去。

大家很难想象类似巴黎、伦敦、东京，纽约，乃至咱们的北京上海曾经都是工业重地。后来这些城市都完成了“去工业化”，工业，尤其是高污染工业都迁了出去。比如北京的首钢工业园已经成了一个旅游打卡地，曾经那地方也在热火朝天地大炼钢铁。随便找了张图：

随着工业迁出，一部分工人迁了出去，剩下的继续住在市中心。市中心慢慢住上了从事服务业的中产阶级。

中产阶级的收入要比工人高，他们很快就把市中心的房价给推高，房价高了之后，房租也会高。那些商铺会把房租加到商品上，很快物价就上来了，逼着周围的不少人也迁到了城市边缘，这也是为啥北京的五环六环住着很多老北京。

城市发展的第一个阶段是在去工业化之后，把一部分承担不起大城市成本的人赶出市中心，这个阶段全世界都差不多。咱们现在主要出在这个阶段。

等市中心成本越来越高，慢慢企业就搬到城市边缘上去了。比如北京的北清路，在五环和六环之间，那里就有一堆高科技企业，把那附近的房价拉的非常高。还有亦庄，也一样，那些企业占地面积太大，在城里根本没那么多地，他们就去城外了。

由于那些地方往往比较空旷，地价便宜，开发商也愿意开发密度极低的别墅群或者低矮洋房。这时候第一批中产阶级就迁到郊区去了。随后一些人也希望住到城外山清水秀的地方，不愿意住市中心的老楼，也搬走了。

这种迁徙过程还有个专用名词，叫“郊区化”（suburbanization），美国上世纪60年代发生了这种转变，中国最近这几年也发生了这种趋势，但比较零星。

不过美国比中国复杂得多。

主要原因当然是大家都喜欢宽敞的大房子，他们还有个很重要的原因咱们根本体会不到，就是白人跑出去躲黑人去了。因为上世纪美国强行推种族融合政策，很多白人不愿意自己孩子跟黑人孩子一起上课，干脆跑到成本较高的郊区。当然现在开始搞“黑命贵”，不能再这样明目张胆了，但是郊区黑人要比白人少得多。

富人和中产阶级跑了，导致内城税收也成了问题，变得破败，学校的好生源也走了，学校越来越差，有点追求的家庭也没法待了。英国同时期也发生了这种事，内城变得非常衰败，同时犯罪率和失业率都上去了。

主要也是因为他们那边税收模式跟咱们不一样，他们的警察和市容维护都是本地房产税给撑着，中产和富人跑了，税源没了，治安和市容都保证不了了，这下有点追求的人更得跑了。

说到这里，大家应该已经看出来了，中国当前这种税收模式，是很难出现美国那种情况的。咱们是整体一盘棋，每个区也不是靠当地自己养。自己养自己，很容易出现大分化，大家想想，穷地方一直没钱提升自己，富人和中产跑路，可不是越来越矬？

此外美国那边基建完成较早，纽约那种地方动不动一堆百年老楼，对于要求品质的人来说根本没法接受。

咱们这边也零星发生了这种情况，市中心的房子由于楼龄高，也导致了中产阶级和有钱人搬走了，慢慢地一些品质太差的小区最后都是租客。

租客自然不会把小区当家，小区整体环境越来越差，更麻烦的是，越来越多的人不好好交物业费，维护也成问题，最后就变得很陈旧了。咱们继续以北京为例，北京二环里很多老小区已经没法看了，大家有兴趣上抖音搜一下，很多老北京一家子五六口子挤在一个四五十平的房子里。如果不是附近的教育资源加持，那房价也没法看，北京的那些不是学区房的老破小，是这一轮房价下跌最惨的。

同样的道理，天津和平区，上海静安区，会看到大量品质极差的老破小，里边住的人很多也没啥钱。

但是市中心在哪都属于核心地段，不可能没业务。

很多高端服务业，类似金融，跨国公司总部，高档商业区，这些都不能建到太偏的区域，一般都会建到每个超级城市市中心。

这就决定了很多富人和中产阶级是不能住到郊区去的，不然没法上班了，他们又不愿意住老宅，那怎么办？

政府和开发商自然会想办法搞一些豪华小区给这些人住，这个操作整体是很难的，因为涉及拆迁什么的。拆迁这事有个窗口，过了之后越来越难，这也是为啥各国的城市改造都那么难，咱们以前是很容易的，现在也碰上这种情况了，越来越拆不动。

这种高品质小区盖起来之后，因为同时占着各种优越条件，一般房价贵得离谱。

于是又发生了人口回流，大量富人又住回市中心豪宅去了，这种情况再中国和美国都发生了。这时候回流的是真正的富人，因为市中心的豪华房子在哪都不是一般的贵，不区分美国、中国甚至印度越南。

如果在市中心改造了一大片，这一片无论是租金还是物业费，都不是普通收入能承受的，没啥钱的人很快都得迁出去，搬到住得起的街区，这一片就全部住上了富人和中产们。英语里还有一个词描述这种情况，叫“绅士化”（gentrification，也翻译成“贵族化”）

最后就形成了一个新格局：

以北京为例，在市中心，交错分布着各种奇怪的小区。有的小区是上世纪七八十年代的老旧工厂宿舍，可能连卫生间都没，里边住的都是一群本地人，或者租客。而这些老宅旁边，又有贵得离谱的豪华小区。纽约那边也一样，而且他们的市中心豪华公寓更是离谱的贵。

老小区租金往往不高，因为这些房子年久失修，楼道里都在流污水，能租上价有了鬼了。大家可能想象不到，北京上海市中心都有这类小区。如果有个摄像机拍这种地方，你也会产生一种“收入低的住市中心”的感觉。

毕竟再怎么高级的商业区，都需要大量的配套人力，得有吃饭的地方，还有超市，还得有保安什么的。这些行业都容纳了大量的人，这些低收入人群有两个选择，要不租房住在附近，要不去城外。

由于他们没啥钱，房租又太贵，只好花少量的钱租很小的一块地，最后就出现那种狭窄空间挤了一堆人。

你可能纳闷，为啥要租这种地方，就不能租远一些吗？

当然可以了，继续以北京为例，大家知道那个房价“膝盖斩”的燕郊吧，那地方就住了大量在国贸上班的人。住那边的优点是便宜且宽敞，毛病就是他们得忍受极其痛苦的早晚通勤。坐地铁往死里挤，开车往死里堵，坐公交车又挤又堵。

很多人干脆就住在了朝阳区的城中村里，住得比较挤，条件比较差，但好处是不用忍受煎熬的通勤时间了。

这一点在北京上海已经不太明显了，最明显的是广东那边，广州和深圳有个神奇的景色，不了解的人会觉得很奇怪，高楼大厦间无数各种城中村。

你说有病啊去受那种罪？主要是收入高，一般都比别的地方高50%以上甚至直接翻倍，比在老家高好几倍。很多人不怕苦，怕赚不到钱。

在伦敦纽约，还有那种上百年的老小区，情况跟我们一样。他们还有个更麻烦的事，就是治安问题。国外政府管理不像咱们这么深入，用互联网黑化来说，就是缺乏“管理抓手，颗粒度也不行”，对于那种破败街区，政府的态度是混一天算一天，里边的人又比较穷，失业率也高，所以干啥的都有，治安就好不了。

此外还有个政治不正确的话题，一般黑人和老墨聚集的地区，治安都不会太好。他们一般超过50%，中产阶级就会迅速搬走，把那块地留给他们霍霍。

同时富人和中产聚集的区域干净漂亮，有警察巡逻，而且一般缺乏公共交通和快餐店。流浪汉也不太愿意去，去了也很难找到吃的，这也决定了美国流浪汉都愿意挤在市中心附近。那边有政府和教会的救济站，也有大量的快餐店，几块钱就能吃饱，那里聚集了一堆要饭的人。如果跑去郊区富人区，会发现啥也没，连个麦当劳也找不到。

跟中国不一样的是，在美国通了公交车不是啥好事，因为乱七八糟的低收入人群就会过来。

不过美国那边现在也出现了一个趋势，在富人搬离市中心后，现在又在往回搬。原因就是上文提到的，一些高端产业建到市中心去了，他们得回去上班。

倒也不一定彻底搬回去，也有可能跟咱们这边似的，那些有钱人在顺义或者亦庄有别墅，周末在郊区，工作日到市中心的豪宅去，不然通勤太可怕了。

如果说中美之间有啥明显区别，就是咱们是很难出现那种连成片的“富人区”。

大家去看下就能发现，可能是政府规划时有意为之，一般一个豪盘附近，肯定给你搞几个经济适用盘，或者回迁房和豪宅盘弄在一起。而且很多豪华小区得专门拿出几栋楼做公租房，进一步防止贫富分化。

这也导致了北京的房价比较魔幻，并不是大家想象的那种某个地段的房子都很贵。经常两个小区隔了一条街，价格差了三四万。最明显的就是吴亦凡住的那个棕榈泉，旁边叫丽水嘉园，这俩小区挨着，但是房价差了两三万一平方。

不过这俩小区的公共设施确实是共用的，超市，公园等等。美国那边相对来说就比较缺乏政府规划，往往出现那种大面积的富人区，同时也有大面积的贫民区。

从发达国家的情况来看，一般如果不加约束，让市场自己做决策，富人们天然有聚在一起的倾向，最后形成大片的富人区。这一点在中国基本上被压制住了。

收入不那么宽裕的人为了追逐低房价低物价，不由自主也往一起聚。这一点没有太好的办法，最明显的就是北京的天通苑社区，那地方人口密度超高，但是好处是人多均摊了成本，那地方应该是北京物价和房价的地板，也是很多北漂的第一站。

其实天通苑也能看出来中美的差别，前几年北京搞那个“回天改造”，翻新了一部分天通苑和回龙观的设施，很多年轻人表示天通苑现在除了交通太离谱，其他的好了很多。网上不少人说天通苑是贫民窟，这就离谱了，天通苑住了大量的华为、百度、小米还有阿里的人，那里边环境其实并不差，就是人太多，大家有钱了就会搬走，上限不高。

写到这里，整体就很清楚了：

1、美国英国形成那种“郊区化”趋势，跟他们的税收政策有很大关系，一旦富人和中产迁出一个地区，那个地区房产税急剧下降，没钱维护公共设施，很容易越来越破。最后有点钱的都跑了，只剩下穷人了。政府又缺乏动力和资金去维护，最后越来越破。

2、不过随着进一步发展，美国那边市中心或者内城又出现了富人的回流，只是他们回到城里也住在高档公寓。郊区的富人盘附近确实穷人很少，主要也是因为那些地方干啥都不方便，生活成本要高很多。

3、中国这些年也出现了一些“郊区化”，但是不明显，毕竟挣大钱机会依旧在城里。不过中国这边市中心住的也不是富人，只是他们的房子相对贵一些，大部分人也是正常人。

4、中国这边的强规划特点某种意义上避免了大片大片的富人区，相对来说更加融合一些。

内容原载于: 正商参略